קבוצות רכישה/קבוצות רוכשים

קבוצות רכישה/ קבוצות רוכשים

קבוצות רכישה/ קבוצות רוכשים הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות מגורים, או יחידות צמודות קרקע, בהן יגורו.

לעיתים, אם כי באופן פחות תדיר, נבנים בשיטה זו גם בנייני משרדים.

להתארגנות במסגרת קבוצת רכישה מספר יתרונות ובכללם הקטנת פערי התיווך של היזמים והמשווקים (חסכון ברווח היזמי); מצד שני יותר סיכונים נופלים על כתפי חברי הקבוצה.

ההתארגנות מלווה במערכת הסכמים הכוללת הסכם שיתוף, הסכם ניהול עם גורם מארגן, הסכם רכישת הקרקע, הסכם התקשרות עם קבלן ביצוע ועוד.. (להלן: "מערכת הסכמים")

אופן ניסוח ועיצוב מערכת ההסכמים השפעה מכרעת על הסיווג לצרכי מס בכלל ועל חבות המס בפרט:

להבחנה בין קבוצת רכישה לבין קבוצת רוכשים, עשויות להיות השלכות משמעותיות הן לעניין עלות מס רכישה ולעיתים אף לעניין מע"מ שחל  בעת רכישת הקרקע:

מס רכישה הינו מס עקיף הנגזר באחוזים משווי העסקה (בדומה למע"מ) –  כפועל יוצא, המיסוי על שווי עסקה הנגזר אך ורק  ממחיר רכישת הקרקע, נמוך משמעותית ממיסוי משווי הדירה הגמורה ו/או המשרד הכולל גם את עלויות המימון ועלויות הבנייה.

עפ"י חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – עסקה שאחד הצדדים לה הוא "קבוצת רכישה" יש למסות לפי שווי היחידה הבנויה הגמורה (דירה או משרד) מה שמייקר משמעותית את המס! יתרה מכך, רשויות מע"מ דורשות תשלום מע"מ (מס עסקאות) ממוכר הקרקע, מה שעלול לייקר משמעותית את עלות הרכישה!

מלבד ההשלכה על שווי העסקה על מס הרכישה

קיים שוני משמעותי בשיעורי המס: כך, סיווג לפי "קבוצת רכישה" של דירות מגורים, יגרום למיסוי לפי שיעורי המס של דירת מגורים שעשוי להגיע ל-8% החל מהשקל הראשון! לעומת זאת, סיווג אחר ימוסה לפי 6% ולעיתים אף 5%.

משרדנו מלווה קבוצות רכישה בכל היבטי המס החל משלביו הראשונים  של הפרויקט:

קבוצות רכישה/ קבוצות רוכשים

קבוצות רכישה/ קבוצות רוכשים הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות מגורים, או יחידות צמודות קרקע, בהן יגורו.

לעיתים, אם כי באופן פחות תדיר, נבנים בשיטה זו גם בנייני משרדים.

להתארגנות במסגרת קבוצת רכישה מספר יתרונות ובכללם הקטנת פערי התיווך של היזמים והמשווקים (חסכון ברווח היזמי); מצד שני יותר סיכונים נופלים על כתפי חברי הקבוצה.

ההתארגנות מלווה במערכת הסכמים הכוללת הסכם שיתוף, הסכם ניהול עם גורם מארגן, הסכם רכישת הקרקע, הסכם התקשרות עם קבלן ביצוע ועוד.. (להלן: "מערכת הסכמים")

אופן ניסוח ועיצוב מערכת ההסכמים השפעה מכרעת על הסיווג לצרכי מס בכלל ועל חבות המס בפרט:

להבחנה בין קבוצת רכישה לבין קבוצת רוכשים, עשויות להיות השלכות משמעותיות הן לעניין עלות מס רכישה ולעיתים אף לעניין מע"מ שחל  בעת רכישת הקרקע:

מס רכישה הינו מס עקיף הנגזר באחוזים משווי העסקה (בדומה למע"מ) –  כפועל יוצא, המיסוי על שווי עסקה הנגזר אך ורק  ממחיר רכישת הקרקע, נמוך משמעותית ממיסוי משווי הדירה הגמורה ו/או המשרד הכולל גם את עלויות המימון ועלויות הבנייה.

עפ"י חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – עסקה שאחד הצדדים לה הוא "קבוצת רכישה" יש למסות לפי שווי היחידה הבנויה הגמורה (דירה או משרד) מה שמייקר משמעותית את המס! יתרה מכך, רשויות מע"מ דורשות תשלום מע"מ (מס עסקאות) ממוכר הקרקע, מה שעלול לייקר משמעותית את עלות הרכישה!

מלבד ההשלכה על שווי העסקה על מס הרכישה

קיים שוני משמעותי בשיעורי המס: כך, סיווג לפי "קבוצת רכישה" של דירות מגורים, יגרום למיסוי לפי שיעורי המס של דירת מגורים שעשוי להגיע ל-8% החל מהשקל הראשון! לעומת זאת, סיווג אחר ימוסה לפי 6% ולעיתים אף 5%.

משרדנו מלווה קבוצות רכישה בכל היבטי המס החל משלביו הראשונים  של הפרויקט:

  • בשלב ההתארגנות וניסוח הסכם השיתוף
  • בשלב ניסוח הסכם הרכישה של הקרקע, לרבות הסכם אופציה
  • בשלב ניסוח הסכם רכישת שירותי הבניה
  • ביצוע תכנון המס עבור הדיירים
  • דיווח לרשויות המס
  • טיפול בשומות מיסוי מקרקעין
  • כתיבת השגות
  • הכנת ערר וייצוג בבתי המשפט

תכנון מתווה העסקה טרם עריכת מערכת ההסכמים עשוי להביא לחסכון מס רב!

סגירת תפריט

לתיאום פגישה השאירו פרטים:

או התקשרו:

דילוג לתוכן