עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו לזם/קבלן ובתמורה הוא מקבל שירותי בניה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו.

הקביעה מה חלקו של היזם בפרוייקט שיבנה נקרא "שיעור הקומבינציה"; שיעור זה נקבע במו"מ בין בעלי הקרקע לבין היזם, בהתאם לשווי הכלכלי של המקרקעין ושל הפרויקט באותו אזור, ובהתאם לכח המיקוח של כל אחד מהצדדים.

קיימים מספר סוגי עסקאות קומבינציה:

עיסקת מכר מלא (עסקת תמורות) – שבה כל הזכויות בקרקע נמכרות ליזם בתמורה לקבלת חלק מהכנסות היזם מכלל המכירות של היחידות בפרויקט.

עסקת מכר חלקי – שבה מקבל היזם או הקבלן חלק מהזכויות בקרקע ובתמורה בעלי הקרקע מקבלים חלק מהמבנים שייבנו עליה ואז רשאי בעל הקרקע לבחור האם למכור את חלקו בפרויקט או לשמור את יחידותיו ברשותו.

על אף שמבחינה כלכלית התוצאה של שתי העסקאות היא לכאורה זהה, ההבדל מבחינה מיסויית בין שתי העסקאות הוא דרמטי ביותר, מאחר וסכום המס נגזר, בין היתר, מהשאלה מה נמכר ובאיזה מחיר.

בעסקת קומבינציה עשויים לחול מסים שונים:

ü     מס שבח  – חל על בעל הקרקע, ישולם על החלק שמועבר ליזם בהתאם לאחוז הקומבינציה.

ü     היטל השבחה – ישולם לרשות המקומית בגין אישור התוכנית שהשביחה את הקרקע.

ü     מע"מ בגין הקרקע – בד"כ המכירה היא מאדם פרטי שאיננו עוסק ולכן על היזם להוציא חשבונית עצמית בגין רכישת חלקו.

מע"מ בגין שירותי הבניה – היזם מעניק לבעל הקרקע שירותי בניה והוא מחויב לשלם מע"מ בגין הענקת שירות זה. הצדדים יכריעו ביניהם מי ישא בתשלום זה.

ü     מס רכישה  – החל על היזם בגין החלק שהוא מקבל מבעל הקרקע בהתאם לאחוז הקומבינציה.

ü     מס הכנסה – חל על היזם/קבלן בגין רווחיו מהפרויקט.

כאמור, עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות ביותר ולהסכמות המסחריות בין הצדדים ולניסוח שלהן בהסכם עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על חבות המס וכדאיות העסקה.

משרדנו מלווה בעלי מקרקעין, יזמים ומייצגים רבים בביצוע תחשיבי מס וסיוע בניסוח החוזה וכן מייצגים מול  משרדי מיסוי מקרקעין ומע"מ.

סגירת תפריט

לתיאום פגישה השאירו פרטים:

או התקשרו:

דילוג לתוכן