חברת תמ"א 38 כאיגוד מקרקעין

לעיתים קרובות חברות פרויקט מסוג תמ"א 38 או מסוג פינוי-בינוי, זקוקות להכנסת שותף לחברה מטעמים כלכליים-מימוניים או מטעמים מקצועיים-קבלניים.

הכנסת השותף יכולה להיעשות ע"י מכירת מניות של החברה כנגד תשלום תמורה לידי בעל המניות המקורי או ע"י הקצאת מניות בחברה כנגד הזרמת הון לתוך חברת הפרויקט.

לבחירת אופן הפעולה ישנן השלכות מיסוי שונות, אך לגבי 2 דרכי הפעולה המוזכרות לעיל ישנה שאלה יסודית יותר שתשפיע על היבטי המיסוי והיא האם חברת פרויקט מסוג תמ"א 38 או מסוג פינוי-בינוי מהווה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (להלן – "החוק").

ככלל, רכישת מניות בחברה טעונה דיווח למיסוי מקרקעין אך ורק במידה והחברה עונה להגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק.

לפיכך יש לבחון האם חברה שכל נכסיה הם הסכם תמ"א 38 או הסכם פינוי-בינוי הינה איגוד מקרקעין, ולשם כך יש לנתח האם הסכם כאמור עולה לכדי זכות במקרקעין.

הסכם תמ"א 38 או הסכם פינוי-בינוי הינו למעשה הסכם קומבינציה, לפיו היזם מקנה לבעלי הקרקע שירותי בניה, וכנגד הוא מקבל קרקע ו/או זכויות בניה.

כפי שכבר נפסק בהלכת ר.א.ר.ד, מכירת זכויות בניה מהווה מכירה של זכות במקרקעין לצורך ההגדרה בחוק.

כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין אינו יוצר אבחנה בין זכויות קנייניות לבין זכויות חוזיות, ולכן מרגע חתימת הסכם לרכישת זכות במקרקעין (לרבות זכויות בניה) ע"י חברה, הרי שאותה חברה הינה בעלת זכויות במקרקעין.

יחד עם זאת, פרק חמישי 4 וחמישי 5 לחוק מאפשר בהסכמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 לדחות את מועד אירוע המס עד למועד התמלאות התנאים המתלים בחוזה (בד"כ הוצאת היתר בניה), ולמעשה נוצר נתק בין מועד חתימת החוזה לבין מועד קביעת שומת מס הרכישה של החברה הרוכשת.

מכאן נובע כי יש מקום לסברה ולפיה הואיל ולפי החוק לא התרחש אירוע מס, הרי שממילא לא נרכשה זכות במקרקעין, ולפיכך המחאת הסכם פינוי-בינוי או תמ"א 38 ולחילופין רכישת חברת פרויקט שכל נכסיה הם הסכם מסוג זה או הקצאת מניות בחברה שכזו, אינם מהווים אירוע מס החייב בדיווח ע"פ חוק מיסוי מקרקעין.

ב-ו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – אזור מרכז אשר ניתן ביום 23/2/2019 (פס"ד אייוגה), אומצה גישה מקלה זו בניגוד לעמדת רשות המסים ולפיכך נקבע כי מכירת מניות של חברת פרויקט שהחזיקה חוזה מסוג תמ"א 38 חתום מול דיירים אינה מהווה מכירת זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

מאז מתן פסה"ד ועד היום טרם הודיעה רשות המסים האם עמדתה הרשמית לפיה יש לראות בחברות פרויקט מסוג זה איגודי מקרקעין לעניין החוק, השתנתה או שמא היא מאמצת את האמור בפסק הדין ולכן יזמים ומייצגים מצויים בחוסר וודאות לגבי השלכות המס הצפויות במקרה של הכנסת שותף לפרויקט או המחאתו.

יש לציין כי ייתכן ובסופו של דבר תאומץ גישת ביניים לפיה כן מדובר באירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין, אולם שווי העסקה איננו שווי מלוא זכויות הבניה להן זכאי היזם בפרויקט אלא רק מחיר התמורה המועברת בפועל בין הצדדים כנגד המחאת/הקצאת הזכויות.

המידע המובא לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואין משרד צור שיץ ושות' אחראי לתוצאות השימוש במידע זה. אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.

סגירת תפריט

לתיאום פגישה השאירו פרטים:

או התקשרו:

דילוג לתוכן